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香港豪宅市場“冰火兩重天” 學者建議推出港版“組屋”破解住房困局

2020-09-16 15:18:28 來源:亞匯網 作者:鵬濤 打印 字號:  

   “低端豪宅目標客戶主要是一些換樓客,但目前經濟不明朗情況下,許多中產家庭換樓意愿不高。而能購買5000萬港元以上超級豪宅的大部分都是富豪,他們購買這類物業主要是用于投資或者財富配置!

   盡管香港疫情仍未逆轉,但一度沉寂的超級豪宅市場又開始活躍了。

   香港美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,截至9月7日的第三季度數據顯示,共錄得72宗成交價達5000萬港元以上的一手超級豪宅,甚至超越了第二季度的70宗,而逾億港元成交亦有16宗,較上一季度17宗,僅減少1宗。

   以傳統超級豪宅區山頂南區為例,今年8月約9宗買賣,成交量環比持平,但成交金額卻高達44億港元,相比7月大幅飆升約5.6倍,其中超過1億港元的成交亦明顯增多。在短短一個月內,該區共錄得約5宗逾億港元的超級豪宅交易,包括香島道40號洋房以2.85億港元成交,深水灣徑8號以1.796億港元成交,以及貝璐道裕熙園洋房的2億港元成交。

   二手超級豪宅同樣受市場青睞。數據顯示,超過5000萬港元的二手住宅注冊量,由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗,而截至9月7日的第三季亦已達到56宗。超過1億港元的超級市場二手交投亦回暖,同期內錄得9宗,與第二季持平。

   “香港土地供應緊張問題嚴重,供應短缺,優質豪宅是稀缺商品,‘賣一間少一間’,隨著疫情緩和,內地及香港有機會恢復通關,預計受惠國內資金南下,第四季過億港元的豪宅表現將進一步復蘇。預計第四季度逾億港元豪宅新盤銷售量有望增至30宗,而逾億元的二手豪宅亦有機會達到15宗,跑贏大市!泵缆撐飿I住宅部行政總裁布少明向21世紀經濟報道記者表示。

   香港房地產顧問服務公司萊坊9月10日發布《亞太區物業價值走勢報告》,追蹤了亞太區22個市場的物業價格走勢,發現在新冠肺炎疫情下,今年上半年亞太區約60%物業價值有所下調。但其中豪宅的抗跌力較強,約60%的豪宅樓價保持穩定或上升。盡管香港面臨經濟衰退、失業率高企,但受惠于購買力仍然存在,香港樓價僅較2019年高位微跌4%。

   泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理張翹楚坦言:“高端豪宅一向有市場,市場好的時候,業主放售的比較少,現在市況不太明朗,反而放售增加了,也促成了更多成交案例!

   張翹楚向21世紀經濟報道記者透露,近年來,香港豪宅市場的目標客戶可謂“涇渭分明”,“一般太平山山頂或者半山的超級豪宅大部分買家都是內地富豪,而東半山、南半山的分層單位則以香港本地買家為主!

   低價豪宅劈價潮

   然而,相比之下,5000萬港元以下的低價豪宅市場卻頻頻涌現拋售劈價潮。香港新民黨主席、前保安局主席葉劉淑儀近日在社交媒體發文,她到風景怡人的山頂寶云道散步,卻見到登山步道出現一個奇景,在沿途的燈柱、欄桿、涼亭上貼滿了售屋廣告,并且全部都是豪宅放盤,大都位于山頂、深灣、淺水灣等傳統豪宅地段,很多廣告甚至列明“急售”“割價”。

   據了解,一個位于港島東半山的東山臺的三房單位連兩個車位,售價為1550萬港元,而位于舊山頂道的一個實用面積為625平方英尺的豪宅,業主將售價則由原來的1550萬港元降至1490萬港元。

   “這些低價位的豪宅目標客戶主要是一些換樓客,但目前的市況及經濟不明朗的情況下,許多中產家庭換樓的意愿不高。相比之下,能購買5000萬港元以上的超級豪宅的大部分都是富豪,他們購買這類物業主要是用于投資或者財富配置,少部分用于自住!比R坊執行董事林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

   他指出,超級豪宅成交增多的另一個原因是“部分豪宅業主目前的議價空間較大,大約有10%-15%,因此成交價比較優惠!

   據香港北角區豪宅代理向21世紀經濟報道記者透露,一個位于北角的柏蔚山實用面積912平方英尺的豪宅單位,買家于2018年以2861.2萬港元一手買入,但近日因無力還貸被銀行接管放售,今年7月以2160萬港元賣出,單價(平方英尺)僅為23710港元,比兩年前買入價格大跌701.2萬港元,跌幅達25%。

   該代理表示,上述豪宅的業主曾于兩年前動用超過1億港元在香港掃入多個新盤豪宅單位,但目前已有至少4個單位因無力還貸而被銀行接管,淪為所謂的“銀主盤”。

   根據香港差餉物業估價署的數據顯示,截至今年7月底,實用面積1722平方英尺或以上的E類大戶型,租金回報率為1.8%,環比下跌0.1%,創有紀錄以來新低。林浩文透露,目前香港豪宅的整體投資回報率約為2%-2.2%,低于普通住宅的2.2%-2.5%,商業寫字樓的回報率則可達到2.5%-3%。

   借鑒新加坡“組屋”模式

   過去十余年,香港私人住宅價格直線飆升,而工資則僅有小幅增長,高昂的樓價讓很多香港市民“望樓興嘆”。近年香港貧富懸殊問題持續惡化,房屋一直被視為民生問題的癥結所在,亦衍生出眾多的社會矛盾和沖突。

   調查機構Demographia最新發表的調查報告顯示,香港連續10年成為樓價最難負擔城市榜首。截至去年第3季度數據顯示,香港樓價中位數為704萬港元,而家庭收入中位數為33.8萬元。這意味著,普通香港家庭為實現置業,需要不吃不喝長達20.8年。

   同時,由于遲遲未能解決土地供應問題,公營房屋供應嚴重短缺,導致針對中低收入家庭的俗稱“公屋”的廉租房輪候時間不斷延長。特區政府公布的數據顯示,截至今年6月,公屋排隊名單有25.97萬宗申請,平均輪候時間為5.5年。據特區政府房委會資助房屋小組前任主席黃遠輝透露,相關數字滯后數年,有些家庭需要等待近10年才能獲安排滿意的公屋單位。

   香港大學政治經濟學教授王于漸認為,要解決香港的房屋問題,特區政府應參考新加坡“組屋”模式,推行“港人組屋”計劃是唯一出路,讓大多數香港市民以可負擔的價格購買公營房屋單位,才能實現真正的全民共享。

   他指出,推行“港人組屋”計劃的第一步是全面重推優化版“租者置其屋”計劃,公屋居民可以半價購入正在租住的單位,只需支付5%或10%的首期,并減免居屋及租置計劃的出售補價。據推算,“港人組屋”計劃可讓近330萬的公屋及資助出售房屋居民受惠,將香港的整體置業率由現時的不足50%,提升至70%以上。

   同樣作為小型高度開放經濟體的新加坡,自1964年開始推行“居者有其屋”計劃,鼓勵中低收入人士購買政府興建的組屋。目前,新加坡已經形成以政府組屋為主、私人住宅為輔的住房體系。早在2016年,新加坡已有高達82%的國民居住在組屋里。

   王于漸研究房屋政策及提倡租置計劃長達30年之久。他向記者坦言,自1980年代至今,香港私人住宅的價格升幅大于公營房屋,對于大部分香港市民而言,房屋階梯開始出現“斷層”。王于漸認為,重建置業階梯,不應由壓低私營房屋價格入手,因有可能帶來許多經濟后遺癥,引發金融風險甚至經濟衰退等。

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關鍵詞: 房地產 投資 經濟 金融 港元


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