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地產商最黑套路!坑你傾家蕩產,這么玩的越來越多了.....

2020-09-16 15:16:11 來源:亞匯網 作者:鵬濤 打印 字號:  

   01

   魔幻的城市,奇幻的房價,自然也有迷幻的事情。

   255萬買一套100㎡左右的房子,在全國房價第一的深圳,算是撿個大便宜了。

   要知道,深圳9月二手房均價71591元/平,最火的南山區均價94409元/平,100平米的房子便宜好幾百萬,不動心太難了。

   但是,沒過多久,撿完這個“便宜”的小區居民可就坐不住了,他們發現自己掉大坑里了,只能拉起橫幅四處維權,說開發商搞欺詐。

   這是咋回事呢?

   事發小區叫鴻基新都,它的全稱其實是“鴻基新都商務大廈”,在龍華的觀瀾街道,距離深圳的市區挺遠,反而距離東莞的塘廈鎮很近,其實看名字也都能知道,這個小區并不是住宅,而是商業房。

   當然,深圳有點特殊,宅地太少,所以商務公寓太常見了,不少瘋搶的項目也都是商住性質,這個商住樓咋就上升到“商業欺詐”了呢?

   大家知道,房產銷售要五證齊全,這個鴻基新都四證都齊了,但是唯獨缺一個預售許可證,而且這個公寓還是“集體大紅本”,一棟樓一個產權,不能分割,這就意味著這個小區的房產買入后是不好交易的,但這些都不是障礙,無論在線下還是線上,“賣房”的宣傳鋪天蓋地。

   沒證咋賣?

   開發商就變通了一下,像眾多的深圳小產權房的操作類似——買房變成租房。

   02

   開發商和業主簽訂“租賃合同”,合同簽了租賃上限20年,20年之后免租金直到地到期,合同里面又規定了單價,而且可以全款,也可以分期,還可以以租房的名義貸款,這就是“以租代售”。

   那兩年“租售同權”概念正紅,政策號召還是很起作用的,但很多人分不清真假,再加上銷售一通忽悠就紛紛付款了,不限購,不限貸,超低價在深圳安個家,多劃算啊。

   但是,最近業主翻出來開發商的黑歷史,2018年這個開發商就因為違規賣房被罰了,但是他們一點沒改,后續依然用這種方式賣出不少房,業主不干了。

   但開發商更狠,在2020年出示了一份落款2019年、但據業主說從未貼出的告示,說本來房子就是出租使用的“而非銷售”。

   得,200多萬買的房子,就徹底變成了租的房子了,這個坑大了。

   買房無非就是兩個功能,一個是住,一個就是投資,但是這項目,不論自住還是投資都是血虧。

   簡單地算筆賬嘛:

   一套102㎡的房子,賣價255萬,128萬的首付,127萬貸款,借不到正規的房貸,就只能找開發商合作的小貸,報出12%的利率,10年等額本息,月供18221元,房子總代價346.65萬。

   這樣102㎡的房子現在可以租到3600元/月,地還有40年的使用權,粗略計算下租金,也就172.8萬,直接虧掉50%。

   200多萬租的房子,也只能就這么砸手里了。

   03

   血虧是一定的了,你就當高價租個房自住吧,這個愿望也面臨挑戰。

   2010年的最后一天,還在寶安區的觀瀾街道出讓了連片的三塊地,一塊宅地,一塊商服用地,一塊工業用地,三塊地都是被長安汽車(000625股吧)以底價拿下,耗資10.89億,手筆也不小。

   按說,有宅地還是挺好的,但是這塊宅地要建安居房以及產業配套房,也就意味著沒什么賺頭,2015年,正是深圳房價從2萬漲到4萬的通道內,這塊宅地建起了當時深圳最大的“安居型商品房”福安雅園,上市時配售均價才7698元/㎡。

   宅地沒享受到房價上漲的紅利,工業用地建了名車城,結果本來應該專注餐飲、零售的商服用地,趕上了這波上漲的紅利,長安汽車的主業還是造車,于是就委托主營房地產開發的深圳鴻潤創建來操盤這件事情,趕緊蓋了商務公寓,這就是鴻基新都。

   當初買地的時候,樓面地價2817元/㎡,但是開盤的時候房子賣到了1.98萬,后來均價漲到2.3萬了,大賺。

   現在,買房變租房了,業主們鬧騰起來,開發商也試圖想讓業主們安心,雙方協調,長安汽車和鴻潤創建承諾,“不會轉讓也不會抵押鴻基新都商務大廈的X棟XX號房”。

   但是這個承諾一點也不靠譜。

   一棟樓一個產權證,單個房間其實是沒有單獨產權的,本來也沒辦法抵押或者轉讓,而且房產證在公司手里,當年買地的時候,長安汽車是和PSA組建了長安PSA合資公司來造車,10年過去了,長安PSA已經解體了,股權賣給了寶能,長安在深圳的敗退也不是一朝一夕的事了,保不齊就會打這塊地的主意,真到那時候沒結果還真不好說。

   04

   有意思的是,這個鬧得雞飛狗跳的的樓盤,現在還在拼命宣傳。

   于是,同一個社交媒體,同一個小區,兩種不同的聲音,有人在大呼“上當受騙”,仍有人在夸這個小區“挑不出毛病”,仿佛他們是處在一個平行世界里面。

   這事兒在深圳很常見,各種復雜的產權關系,在觀瀾、西鄉、沙井、李朗等地區,也都是司空見慣的,掰扯不完。

   類似的事兒其實早就有了,為了賺點錢,有些人臉都不要了。早年間房價沒起來的時候有人花了490萬買了8套房,最后開發商反悔,想要錢房兩吞,碰到這種,業主毫無辦法,因為房子產權還在開發商手里的。

   開發商聲稱,“房子是我的,如果他們不服,可以去法院告我”。

   這個架勢,就是擺明了要坑人,但還是有人屢屢入坑。

   前幾年北京昌平一個叫做“肯特青年社區”宣傳很有吸引力,15.8萬/套,抵前20年租金+后20年免費,以租代售,40年的產權就到手了,附近不少互聯網公司的員工還真就聽了宣傳,就按這種方式買了。

   到了2018年6月的時候,項目還在附近的超市使勁宣傳,其實這個小區在3個月前就被要求騰退了,11月份開始就要強拆了,15.8萬買了個寂寞,哭都來不及,只好四處維權去了,黑心的開發商和中介,不會放過最后一個銅板。

   05

   這些擺明了坑人的事情,經常在房價超高的一線城市周邊出現,這些年,大家都在為高房價叫苦,無論是想扎根城里還是投資置業,都想沾點房價的紅利。

   那么也總有投機的商人能抓住這點,在深圳就是各種小產權盤和小產權中介橫行,而在北京,超市門口這樣“易騙群體”出沒的地方,也總能看見這樣的樓盤。

   為啥入坑?

   1、不限購。

   好一點的一棟樓有個“大產權”,差一點的連大產權都沒有,根本沒法交易,不能賣,自然也就不限購了。

   2、最主要的還是價格低。

   15.8萬在北京也就能買兩三平方米,深圳的2.5萬/平是好多年前的價格了,凡是房價漲得快的地方都有類似的套路,像東莞,過去一年房價漲了27%,但你還是能找到9.9萬一套特價房,你敢信嗎?

   各種矛盾融合,就誕生了新的“解決方案”,這種以租代售的模式,似乎就成了被默認的行業慣例。

   一般,正規的中介,都不做這樣的生意,要么是開發商親自上陣,要么是專門倒騰小產權的機構來操盤,而吸引人的幾個點,“賣點”無非就是:

   ●  房型好、環境好、地理位置優越;

   ●  價格優勢,絕對比周邊的商品房價格低;

   ●  租售同權、買賣不破租賃,絕對有保障,法律站在你這邊;

   ●  有產權,你看有“大紅本”,而且未來還有很多年,沒準哪天就可以產權分制,就能拿到單獨的小紅本了。

   看起來,一切都很美好,開發商為了規避沒產權和“自持地限售”,什么樣的理由都可以編的出來,而消費者為了占便宜,這些有吸引力的理由又足夠讓他們盲目相信。

   其實,用常識想想就知道不靠譜:

   ●  位置那么好,還需要你漫天撒網么,超市都不放過?

   ●  價格為啥低,心里就沒點數?

   ●  賣不能賣的房子,本身就不合法,還在妄談法律?

   ●  至于小產權轉正,你先轉正一個試試?

   現在調控嚴格,房價又忽忽悠悠的漲起來了,就有更多的人在干這種缺德事,再碰到這種“好事”,提醒下自己,到底何德何能?這種天上掉餡餅的事會讓你攤上?

  

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