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三條紅線”收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

2020-09-03 17:04:46 來源:亞匯網 作者:鵬濤 打印 字號:  

   今年以來的新冠肺炎疫情影響并沒有阻擋房企拿地熱情。

   多家研究機構的統計數據顯示,1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高;新增貨值超千億房企達到23家;第二梯隊房企拿地最積極,多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上,逆勢擴儲勢頭明顯。

   不過,近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會,明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則,加上此前的“三條紅線”傳聞,融資收緊信號明顯。業內人士認為,融資收緊已成為房企“懸頂之劍”,同時中央多次強調“房住不炒”,近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控,預計短期土地市場熱度會有所下降。

   多數房企拿地不輸去年

   1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升,多數房企拿地不輸去年。

   中指研究院的數據顯示,1-8月,TOP100房企拿地總額21162億元,拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元,顯著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示,1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元,同比上漲了5%,創歷史新高。

   從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看,1-8月,恒大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億,新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億,新增貨值超千億房企達到23家,較上月新增4家。另外,六成新增貨值集中于銷售20強房企,強者恒強的格局未變。

   對于今年以來房企拿地熱度不減的原因,華創證券認為,上半年流動性總量寬松的環境下,整體融資環境改善,房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然維持兩位數增長;從土拍市場的表現來看,今年4 月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%,5月至今維持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并沒有給房企拿地造成太大的影響,其融資環境反而因貨幣政策的放松而有所改善,房企拿地的積極性也隨之提高。

   多家房企擬控制拿地

   土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

   “7.24”國務院房地產工作座談會明確提出,要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場!8.20”住建部央行重點房企座談會又明確提出,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前“三條紅線”傳聞,房企融資收緊的信號更加強烈。所謂“三條紅線”,即剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企“踩線”情況不同,會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實,但是被業內理解為與“8.20”重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

   在近期的房企中期業績會上,“三條紅線”成為備受關注的焦點話題,而“降負債”成為接下來多家房企必須應對的棘手問題,方法除了加強銷售回款,還要控制拿地規模。

   年初就已經提出“高增長、控規模、降負債”戰略目標的恒大,在2020中期業績會上明確提出,下半年為進一步降負債,會嚴格控制土地規模,實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創,在2020年中期業績發布會上再次強調,降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上,融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示,未來一段時間內,由于降負債的要求,總體拿地策略仍不會發生變化。

   下半年土地市場或降溫

   上半年,針對房價地價過熱的情況,多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看,已經出現了降溫的跡象。

   “房企拿地擴張很大程度上依賴于融資,融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度,使得地市的周期波動性減弱,起到‘穩地價’的作用! 易居研究院研究員王若辰說,二季度40城土地市場較熱,7月份熱度仍有所延續,8月份已經出現短期拐點,隨著調控政策的收緊,預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

   對于融資新規的影響,華創證券指出,“三條紅線”規定是從供給端的角度切入,對新增開發項目數量進行限制,從根源上減少信貸資源流入房地產市場,使土拍市場降溫。

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關鍵詞: 房價 央行 房地產 金融 策略


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